Bordeaux, quartier par quartier.

Le parc bâti de Bordeaux

Bordeaux superpose trois strates. La pierre d’abord : immeubles de rapport des XVIIIe et XIXe siècles en calcaire régional, planchers bois, escaliers de pierre, tuile canal, dans un centre inscrit au patrimoine mondial au titre du Port de la Lune. Les faubourgs ensuite, où l’échoppe mitoyenne et basse tient des rues entières à Nansouty, Saint-Genès ou Saint-Augustin. Le collectif d’après-guerre enfin : le Grand Parc, les Aubiers, Bacalan. S’y ajoutent chais des Chartrons et entrepôts de Bacalan, reconvertis en logements au fil des dernières décennies : structure ancienne, aménagements récents, deux histoires de matériaux dans un même bâtiment.

Ce que ce parc implique pour les missions collectives

Le point dur bordelais n’est pas l’âge du bâti, c’est son empilement. Dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, le plomb se tient dans les peintures des cages d’escalier et des menuiseries : les parties communes relèvent du constat de risque d’exposition au plomb. L’amiante appartient aux couches de travaux postérieures, jusqu’à l’interdiction entrée en vigueur le 1er janvier 1997 : dalles de hall, colles, conduits, enduits de rebouchage, faux-plafonds. Le seuil qui commande le repérage reste le permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, jamais la date des murs. Deuxième particularité : la contrainte vient du site patrimonial remarquable et des abords de monuments historiques, non de l’inscription au patrimoine mondial. L’étendue des sondages destructifs s’arbitre avec l’architecte des Bâtiments de France, en amont de l’autorisation de travaux. Enfin, pour les copropriétés de cinquante lots au plus, nombreuses dans le centre ancien, le plan pluriannuel de travaux court depuis le 1er janvier 2025 et le DPE collectif depuis le 1er janvier 2026.

La copropriété à Bordeaux

La copropriété bordelaise est d’abord une affaire de petite taille. Échoppes divisées en deux ou trois lots, immeubles de rapport découpés étage par étage, chais transformés en une poignée de logements : le conseil syndical y gère un immeuble sans ascenseur, sans chauffage collectif ni document technique. Le règlement peut remonter à une division très ancienne comme dater des années 1980, sans rapport avec l’âge des murs ; ses clauses contraires à la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites. À l’opposé, les ensembles d’après-guerre concentrent le risque amiante dans leurs équipements communs : chaufferie, vide-ordures, gaines. Un même syndic gère les deux profils, à obligations comparables et budgets sans commune mesure.

Nos repères de terrain à Bordeaux

• Dans une cage d’escalier d’immeuble collectif d’habitation antérieur à 1949, la réfection des peintures s’appuie sur le constat de risque d’exposition au plomb des parties communes : l’un des chantiers les plus souvent engagés sans ce document.
• Un chai des Chartrons reconverti en logements est un bâtiment du XIXe siècle porteur d’une couche de travaux récente.
• En site patrimonial remarquable, aucun sondage destructif de façade ou de cage d’escalier ne s’improvise : le plan de sondage se valide en amont avec l’architecte des Bâtiments de France.
• Les caves voûtées, humides et encombrées, abritent les réseaux ajoutés après-guerre : un local qu’aucun repérage ne devrait écarter malgré sa faible surface.

Mise en location à Bordeaux : un dispositif à connaître

Bordeaux compte 4 secteurs réglementés au titre du permis de louer et du permis de diviser. Le dispositif ne vise pas toute la commune, mais des secteurs délimités — de l'ordre de 5 % du territoire. Un bailleur concerné doit réunir ses diagnostics avant de déposer son dossier, et non avant de signer le bail — l'échéance avance donc de plusieurs semaines.

Le découpage se faisant à l'adresse, deux immeubles voisins peuvent relever de régimes différents : voir où s'applique le permis de louer sur la métropole.