Repérage amiante, DTG et plan pluriannuel de travaux à Saint-Michel et Capucins

Le bâti du quartier

Bâti majoritairement antérieur à 1900, souvent divisé et redivisé, avec des travaux successifs jamais documentés.

Ce que cela implique pour nos missions

C’est le secteur où l’on trouve le plus de copropriétés de moins de dix lots sans syndic professionnel, sans carnet d’entretien et sans aucun diagnostic. Le constat plomb des parties communes y est obligatoire depuis longtemps et presque jamais réalisé. Les procédures de péril et les arrêtés d’insalubrité y sont plus fréquents qu’ailleurs dans la métropole.

Point de vigilance à Saint-Michel et Capucins

Sur un immeuble sous arrêté, le diagnostic technique global est le document qui permet de sortir de la procédure. Nous intervenons dans ce cadre avec des délais courts.

Comment la mission se conduit à Saint-Michel et Capucins

Ici, la mission commence par une question administrative : qui commande. Sans syndic professionnel, le donneur d’ordre reste le syndicat des copropriétaires, et il faut qu’un copropriétaire soit désigné pour ouvrir, accompagner et recevoir le rapport. Vient ensuite le périmètre : sans carnet d’entretien ni diagnostic antérieur, aucun historique ne permet de préparer le repérage sur plan. Le nombre et l’emplacement des sondages se décident sur site, ce qui allonge la visite et interdit d’annoncer un forfait de sondages à la commande. Les divisions successives obligent à traiter chaque niveau comme un ouvrage distinct : un sondage ne vaut que pour l’ouvrage qu’il traverse. La configuration pèse aussi. Sous procédure administrative enfin, la date de remise commande tout, et le calendrier de visite se cale d’abord sur le délai imparti.

Les points de contrôle appelés par ce bâti

• Les peintures des cages d’escalier, des paliers et des menuiseries communes se mesurent par fluorescence X unité de diagnostic par unité de diagnostic, avant tout ponçage ou décapage.
• Les cloisons et doublages posés lors des divisions successives se sondent avant toute ouverture : faute d’archive, rien ne permet de dater leur pose autrement que par l’analyse.
• Les revêtements de sol superposés des paliers se sondent sur toute l’épaisseur du complexe avant toute réfection, la couche visible ne disant rien de celles qui la précèdent.
• Les réseaux ajoutés au fil des travaux successifs — traversées, habillages, calfeutrements — se contrôlent avant tout percement, y compris pour une intervention ponctuelle.
• L’état apparent des planchers et des circulations communes se relève lors du diagnostic technique global, avant toute inscription d’une reprise de structure au programme de travaux.

Le cadre réglementaire applicable

Le constat de risque d’exposition au plomb des parties communes n’est pas une obligation nouvelle : le code de la santé publique, articles L. 1334-5 et suivants, l’impose dans les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il porte sur tous les revêtements des parties communes, quelle que soit leur date de pose. Sous police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation), l’autorité administrative peut demander au syndic la production d’un diagnostic technique global (articles L. 731-1 et suivants du même code). Une copropriété de moins de dix lots sans syndic professionnel reste un syndicat soumis à la loi du 10 juillet 1965 : le plan pluriannuel de travaux lui est dû dès lors que le permis de construire a été délivré depuis plus de quinze ans, l’échéance du 1er janvier 2025 étant passée.