Repérage amiante, DTG et plan pluriannuel de travaux à Caudéran

Le bâti du quartier

Maisons individuelles majoritaires, avec des petits collectifs de standing construits entre 1965 et 1990 sur les axes principaux.

Ce que cela implique pour nos missions

Peu de grandes copropriétés, mais une forte densité de petits immeubles de 10 à 40 lots aujourd’hui tous concernés par le plan pluriannuel de travaux. Ce sont des copropriétés bien gérées financièrement mais sans historique technique : le diagnostic technique global y remplit un vide.

Point de vigilance à Caudéran

Les extensions et vérandas ajoutées dans les années 1970-1980 sur ces maisons contiennent fréquemment des plaques de couverture amiantées, que les propriétaires découvrent au moment de les déposer.

Comment la mission se conduit à Caudéran

Sur un immeuble de dix à quarante lots, les parties communes tiennent en peu de volumes : hall, cage, circulations et locaux techniques. La visite est courte ; l’essentiel du travail est ailleurs. Faute d’historique technique, la mission commence par une reconstitution documentaire — autorisations d’urbanisme, contrats d’entretien et de maintenance, procès-verbaux d’assemblée générale — puis par un relevé de l’état apparent, ouvrage par ouvrage, qui servira de base au chiffrage. Le diagnostic technique global n’est pas une visite de plus : il produit, pour une copropriété sans mémoire technique, le premier état d’ensemble sur lequel une assemblée puisse délibérer — état apparent des parties communes et des équipements, situation du syndicat au regard de ses obligations, volet énergétique et évaluation sommaire des travaux à dix ans. Il se prépare avec le conseil syndical, qui fournit les pièces et arbitre les priorités. Sur une maison, la logique change : le donneur d’ordre est le propriétaire, et le repérage précède la consultation de l’entreprise, jamais l’inverse.

Les points de contrôle appelés par ce bâti

• Sur les extensions et vérandas rapportées, les plaques de couverture en fibres-ciment se repèrent avant la dépose, dès la commande des travaux : découvertes en cours de chantier, elles imposent l’arrêt de l’intervention.
• Dans les halls et paliers des petits collectifs, le revêtement de sol et sa colle se sondent sur toute l’épaisseur du complexe avant toute réfection, la couche visible ne préjugeant pas des couches inférieures.
• Lorsque l’immeuble dispose d’un local technique collectif, calorifugeages, joints et garnitures s’y contrôlent avant toute intervention d’un mainteneur : le donneur d’ordre est alors le syndicat des copropriétaires.
• Les mastics de vitrage et les calfeutrements des menuiseries de parties communes se repèrent avant dépose, poste que les programmes de rénovation énergétique chiffrent souvent sans l’avoir fait contrôler.
• L’état apparent des façades, des couvertures et des descentes d’eaux pluviales se relève lors du diagnostic technique global, avant que le plan pluriannuel n’en fixe l’ordre et le calendrier.

Le cadre réglementaire applicable

Le plan pluriannuel de travaux s’impose aux copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation dont le permis de construire a été délivré depuis plus de quinze ans — c’est ce critère, et non la date de réception. Le calendrier d’entrée en vigueur est intégralement échu : la dernière échéance, celle des copropriétés d’au plus cinquante lots, court depuis le 1er janvier 2025. Le syndic inscrit le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui se prononce, et le plan s’actualise tous les dix ans. Le diagnostic technique global (articles L. 731-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation) peut être décidé par l’assemblée et sert de base à ce projet. Sur une maison, enfin, le repérage avant travaux relève du code du travail, articles R. 4412-97 et suivants : l’obligation pèse sur le donneur d’ordre, particulier compris, sans condition d’âge du bâtiment.