Diagnostics de copropriété à Saint-Louis-de-Montferrand

Le parc bâti de Saint-Louis-de-Montferrand

Saint-Louis-de-Montferrand s’étire le long de la Garonne, derrière les digues qui tiennent les palus. Le bourg est linéaire, aligné sur la route qui suit le fleuve : maisons basses en moellons enduits, tuiles canal à faible pente, planchers surélevés de quelques marches, sans cave, car la nappe l’interdit. En arrière, le territoire est un marais drainé, quadrillé de jalles et de fossés, avec ses chais, ses hangars maraîchers et ses serres. La partie récente tient en lotissements pavillonnaires implantés sur remblai depuis les années 1980 et en quelques collectifs de deux ou trois niveaux. Le bâti reste bas et étalé, sans équipement commun lourd : ni ascenseur, ni sous-sol, ni chaufferie desservant plusieurs bâtiments.

Ce que ce parc implique pour les missions collectives

Le risque d’inondation structure les missions davantage que l’âge du bâti. Après une submersion, la remise en état des rez-de-chaussée touche précisément les matériaux qu’on ne peut pas déposer sans repérage : revêtements de sol collés, plinthes, doublages, enduits de ragréage. Le repérage amiante avant travaux incombe au donneur d’ordre, non à l’entreprise qui intervient ; le faire réaliser avant le premier arrachage, et non après, sépare un chantier tenu d’un chantier arrêté. Sur le bâti agricole, le diagnostic PEMD ne dépend pas de la seule surface : un hangar ayant abrité le stockage de produits phytosanitaires y est soumis au titre de son activité passée, sans condition d’emprise. Enfin, l’absence de sous-sol et les planchers sur terre-plein ferment les scénarios d’isolation par le bas : sur les rares immeubles collectifs concernés par le diagnostic de performance énergétique collectif, les gains se jouent en toiture, en menuiseries et en ventilation.

La copropriété à Saint-Louis-de-Montferrand

La copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 est rare ici : la confusion la plus fréquente porte sur les lotissements. Les ensembles pavillonnaires livrés depuis les années 1980 relèvent le plus souvent d’une association syndicale libre, quand la voirie et les réseaux n’ont pas été rétrocédés à la commune. Ces structures entretiennent chaussées, réseaux et ouvrages de gestion des eaux pluviales sans être des syndicats de copropriétaires : elles échappent donc au plan pluriannuel de travaux comme au diagnostic de performance énergétique collectif. Les véritables copropriétés se comptent dans le bourg : quelques lots issus de divisions, parfois avec un commerce en rez-de-chaussée, dans un bâti ancien administré sans syndic professionnel. Les ouvrages hydrauliques du marais dépendent, eux, de structures syndicales encore différentes.

Nos repères de terrain à Saint-Louis-de-Montferrand

• Les toitures à faible pente du bourg supportent mal la surcharge : les réfections y ont privilégié des plaques de fibres-ciment posées sur liteaunage léger, dont la dépose se prépare depuis l’extérieur, sans circulation en sous-face.
• Sur un rez-de-chaussée qui a pris l’eau, la colle noire bitumineuse subsiste sous l’ancien revêtement, y compris lorsqu’un carrelage a été reposé par-dessus sans dépose.
• Un hangar maraîcher cumule couverture en fibres-ciment, bardages et stockages résiduels : le repérage avant démolition et l’inventaire des déchets se préparent sur la même visite.
• L’implantation sur remblai et l’absence de cave réduisent les points d’accès aux réseaux : les sondages destructifs s’arbitrent au chiffrage, pas en cours de chantier.