Diagnostics de copropriété à Parempuyre

Le parc bâti de Parempuyre

Parempuyre est une commune de palus et de vignoble, établie sur la rive gauche de la Garonne, à la frange nord de la métropole. Le bourg ancien, resserré autour de l’église, garde des maisons basses en pierre et en moellon, sans sous-sol, portées sur vide sanitaire. Autour, les propriétés viticoles du Haut-Médoc alignent chais, cuviers et dépendances, dont les charpentes et couvertures ont été reprises au fil du XXe siècle. Vers le fleuve, les terres basses restent occupées par les prairies, les esteys et les digues. Le reste de la commune s’est urbanisé tardivement, en lotissements pavillonnaires et en opérations groupées, largement postérieurs aux années 1980.

Ce que ce parc implique pour les missions collectives

Le collectif y est peu nombreux et rarement vertical : l’essentiel prend la forme d’opérations groupées de maisons, souvent organisées en copropriété horizontale. Un tel syndicat relève pourtant de la loi du 10 juillet 1965 : passé quinze ans, le plan pluriannuel de travaux lui est opposable. Ce que l’on sous-estime, c’est son objet : le sol, la voirie, les réseaux enterrés, l’éclairage, les clôtures — non des façades. Un programme crédible commence par l’état des réseaux et du poste de relevage. Le DPE collectif s’adresse aux seuls bâtiments d’habitation collectifs : une opération composée exclusivement de maisons individuelles reste hors de son champ. Second point, propre au vignoble : dès qu’un chai ou un cuvier ayant stocké des produits phytosanitaires fait l’objet d’une démolition ou d’une rénovation significative, le diagnostic portant sur les produits, équipements, matériaux et déchets est dû au titre de l’activité agricole, sans qu’il soit besoin d’atteindre les 1 000 m² de plancher cumulés.

La copropriété à Parempuyre

Peu de résidences, et beaucoup de structures collectives qui n’en portent pas le nom. Les opérations groupées récentes ont créé des copropriétés horizontales de petite taille, dont la gestion est souvent bénévole et le fonctionnement assimilé, à tort, à celui d’un simple lotissement. Le conseil syndical y découvre tardivement que l’immeuble n’est pas le sujet : ce sont les réseaux d’assainissement des parties communes, la voirie interne, l’éclairage et le poste de relevage qui pèsent, et qu’aucun carnet d’entretien ne documente. Dans le bourg, quelques divisions de maisons anciennes forment des micro-copropriétés construites avant le 1er janvier 1949, où la cage d’escalier et les menuiseries relèvent du constat de risque d’exposition au plomb des parties communes.

Nos repères de terrain à Parempuyre

• Dans une copropriété horizontale, le règlement se lit avant le programme : selon les cas, voirie, réseaux et poste de relevage sont communs, rétrocédés à la commune, ou laissés à chaque propriétaire. C’est ce partage qui fixe le périmètre du plan pluriannuel de travaux.
• L’absence de sous-sol reporte les réseaux en vide sanitaire : c’est là que se trouvent les évacuations en amiante-ciment, et c’est l’accès à ménager avant la visite de repérage.
• Sur les propriétés viticoles, le périmètre du repérage avant travaux doit englober chais, cuviers et hangars agricoles : laissés hors mission, ce sont eux qui concentrent plaques ondulées, conduits et couvertures en amiante-ciment.
• Les parcelles couvertes par un plan de prévention du risque inondation supportent des prescriptions applicables au bâti existant : elles se chiffrent avec le programme de travaux, et non après son vote.