Diagnostics de copropriété à Saint-Vincent-de-Paul

Le parc bâti de Saint-Vincent-de-Paul

Saint-Vincent-de-Paul forme la porte nord-est de la métropole, là où la Dordogne se franchit vers Cubzac-les-Ponts, par le rail comme par la route. Le territoire repose sur deux sols, le palus au bord de la rivière et les premières pentes en arrière : d’où un bourg groupé en moellons enduits et un habitat dispersé sur les hauts. Le logement individuel domine, porté par les lotissements ouverts à partir des années 1970 ; le collectif y reste rare et récent. Le corridor d’infrastructures a en revanche fixé des entrepôts et des ateliers, dont une partie est antérieure à 1997 : c’est sur ce bâti d’activité que se rencontrent les grandes surfaces couvertes.

Ce que ce parc implique pour les missions collectives

Deux régimes se croisent sur un territoire pourtant modeste. Le premier concerne les locaux d’activité : dès lors que leur permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, une restructuration, un percement de bardage ou une reprise d’éclairage zénithal impose au donneur d’ordre un repérage amiante avant travaux, remis aux entreprises avant chiffrage. Faux-plafonds, revêtements de sol collés, bardages et couvertures en fibres-ciment en sont les postes habituels. Le second tient aux immeubles anciens du bourg que l’on divise : la mise en copropriété d’un bâtiment construit depuis plus de dix ans rend le diagnostic technique global obligatoire, avec l’état apparent des parties communes et des équipements, et l’évaluation des travaux nécessaires sur dix ans. Enfin, les petits collectifs du début des années 2010 atteignent quinze ans : c’est la date de réception des travaux, non celle de l’entrée dans les lieux, qui les fait basculer dans le champ du plan pluriannuel de travaux.

La copropriété à Saint-Vincent-de-Paul

Le stock de copropriétés y est récent, constitué pour l’essentiel au cours des vingt dernières années. Deux familles s’y distinguent. D’un côté, les petits programmes collectifs en R+2, à faible nombre de lots, où le syndic gère surtout des équipements — portail, pompe de relevage, ventilation mécanique — plutôt qu’un clos et couvert vieillissant. De l’autre, les divisions de maisons anciennes et de leurs annexes, qui créent des copropriétés de trois ou quatre lots dont les tantièmes n’ont jamais été recalculés ; la première dépense utile y est un modificatif de l’état descriptif, avant tout devis. Dans les deux cas, le conseil syndical part sans mémoire technique : le diagnostic technique global y remet une base commune.

Nos repères de terrain à Saint-Vincent-de-Paul

• Sur un entrepôt dont le permis est antérieur à juillet 1997, la couverture en fibres-ciment relève du même repérage que les descentes d’eaux pluviales et les conduits de ventilation.
• Les faux-plafonds des bureaux aménagés dans les années 1980 relèvent de la liste A, comme les flocages et les calorifugeages : leur état de conservation doit être évalué, et cette évaluation commande la suite.
• Dans les maisons de bourg divisées, l’escalier devient une partie commune sans avoir jamais été traité comme tel : marches, contremarches et paliers entrent dans le périmètre du repérage dès qu’une reprise de la cage est votée.
• Le bourg tient du palus et du coteau : sur les bâtiments en pied de pente, les fissurations relevées au diagnostic technique global appellent une reconnaissance de sols avant d’être imputées au bâti.