Diagnostics de copropriété à Saint-Médard-en-Jalles

Le parc bâti de Saint-Médard-en-Jalles

Saint-Médard-en-Jalles n’a pas un centre mais une série de bourgs reliés par des lotissements successifs, dont Hastignan. Le long des jalles subsiste un bâti d’eau ancien : moulins et dépendances agricoles en moellon et en brique, dont beaucoup ont changé d’usage sans laisser d’archives de travaux. À l’ouest, la lande boisée porte des constructions dispersées et des bâtiments d’exploitation. La commune abrite aussi une vaste emprise industrielle héritée d’une ancienne poudrerie et tournée depuis vers la propulsion ; son patrimoine bâti est lui-même étalé : magasins et bâtiments techniques édifiés par strates jusqu’aux années 1980. Le logement collectif, lui, est resté minoritaire.

Ce que ce parc implique pour les missions collectives

L’étendue de la commune change la nature de la mission : un patrimoine dispersé sur des sites distants ne se repère pas comme un immeuble, il se planifie par campagnes, dans un ordre de priorité fondé sur l’année de construction et le programme voté. Sur ces emprises comme sur les bâtiments communaux, la collectivité ou l’exploitant agit en qualité de donneur d’ordre : le code du travail lui impose de faire rechercher l’amiante préalablement à l’opération, et le rapport accompagne le dossier de consultation ; à défaut, les offres reposent sur un aléa. Les groupes scolaires et les gymnases forment un gisement continu, calé sur les vacances : ces missions se commandent plusieurs mois à l’avance, faute de quoi le chantier d’été saute. Les autorisations d’accès aux sites protégés se règlent, elles, avant le devis.

La copropriété à Saint-Médard-en-Jalles

Saint-Médard compte peu de grandes copropriétés verticales, mais beaucoup de structures collectives d’un autre type : ensembles pavillonnaires administrés tantôt en association syndicale libre, tantôt en copropriété, et la distinction est lourde de conséquences. L’association syndicale libre relève de l’ordonnance du 1er juillet 2004 : ni plan pluriannuel, ni fonds de travaux obligatoire, quand ses voiries et ses réseaux vieillissent au même rythme. La copropriété, même horizontale, est régie par la loi du 10 juillet 1965 et y reste soumise. Les copropriétés verticales se répartissent entre le centre et Hastignan ; sous le même syndic, elles n’ont pas les mêmes échéances, car c’est le nombre de lots qui commande le calendrier : plan pluriannuel exigible depuis le 1er janvier 2023 au-delà de deux cents lots, depuis le 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents, depuis le 1er janvier 2025 en deçà, le DPE collectif suivant la même progression jusqu’au 1er janvier 2026 pour les plus petites. La première vérification porte donc sur l’état descriptif de division.

Nos repères de terrain à Saint-Médard-en-Jalles

• Les bâtiments industriels anciens portent des matériaux absents du logement : calorifugeages de conduites vapeur, tresses et bourrages de vannes, joints de brides sur réseaux techniques.
• Dans les groupes scolaires des décennies 1960 et 1970, les dalles de sol semi-rigides et les faux-plafonds de couloir sont les deux repérages qui conditionnent la faisabilité d’un chantier d’été.
• Sur un ensemble pavillonnaire, établir d’abord le statut juridique : de lui dépend l’assujettissement au plan pluriannuel, et donc l’ordre du jour.
• Les dépendances de bord de jalle portent souvent une couverture en fibres-ciment posée en remplacement de la tuile : le repérage est dû avant démolition si la dépendance disparaît, avant travaux si elle est conservée.