Diagnostics de copropriété à Saint-Aubin-de-Médoc

Le parc bâti de Saint-Aubin-de-Médoc

Saint-Aubin-de-Médoc est une commune de lande et de pins, à la frange nord-ouest de la métropole. Le bourg ancien se réduit à quelques rues autour de l’église et de la mairie ; l’essentiel du reste s’est construit à partir des années 1970, sous couvert boisé, par lotissements pavillonnaires, sur des sols sableux où le vide sanitaire a remplacé le sous-sol. Les maisons sont individuelles, presque toujours accompagnées d’annexes ajoutées au fil du temps : garages, abris, préaux. Le collectif se limite à quelques petits programmes récents et à un patrimoine communal — écoles, salles, équipements sportifs — édifié dans les décennies 1970 et 1980.

Ce que ce parc implique pour les missions collectives

La commune comptant très peu de copropriétés verticales, l’obligation qui structure les missions collectives n’est ici ni le plan pluriannuel de travaux ni le DPE collectif, mais le repérage amiante avant travaux au titre du code du travail, sur le patrimoine public et associatif. Une école, un gymnase ou une salle des fêtes des années 1970-1990 mise en rénovation énergétique réunit exactement les matériaux recherchés : dalles de sol collées, faux-plafonds, plaques de sous-toiture, calorifugeages de chaufferie. L’arrêté du 16 juillet 2019 fixe le contenu de cette mission ; le donneur d’ordre, commune ou association gestionnaire, doit la faire réaliser puis en remettre le rapport aux entreprises consultées, avant leur remise de prix et non au moment de l’ordre de service. Un repérage produit trop tard n’a plus d’effet utile : l’entreprise a chiffré sans lui, et l’avenant suit. Le second gisement tient aux annexes et aux équipements de lotissement, où la démolition d’un simple préau relève du repérage avant démolition.

La copropriété à Saint-Aubin-de-Médoc

Ce qui tient lieu de copropriété à Saint-Aubin-de-Médoc, ce sont les lotissements : associations syndicales libres et copropriétés horizontales. La distinction n’est pas formelle. Le plan pluriannuel de travaux s’impose aux syndicats de copropriétaires régis par la loi du 10 juillet 1965, non aux associations syndicales libres, qui relèvent de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et de leurs propres statuts : vérifier le régime avant de commander évite un rapport sans destinataire. Les instances y sont bénévoles et les budgets faibles.

Nos repères de terrain à Saint-Aubin-de-Médoc

• Sur le patrimoine communal des années 1970-1990, les points productifs sont les colles de dalles de sol, les plaques de sous-toiture des préaux et les conduits de chaufferie.
• Les annexes des maisons — garages, abris, préaux — sont le principal gisement de plaques ondulées en fibres-ciment, et leur dépose est fréquemment engagée sans repérage préalable.
• Dans un lotissement géré en association syndicale libre, la frontière entre partie commune et partie privative se lit dans le cahier des charges et les statuts ; dans une copropriété horizontale, elle se lit dans le règlement de copropriété. C’est ce document qui détermine qui commande et qui paie.
• Le couvert forestier gêne l’identification des réseaux enterrés : un repérage avant travaux sur voirie de lotissement se prépare avec les plans de récolement, quand ils existent.