La règle est simple, mais son application se complique dès que le chantier touche à la fois aux parties communes et aux parties privatives.
Le principe : c'est le donneur d'ordre qui paie
Le repérage incombe à celui qui commande les travaux. Ce n'est pas un diagnostic de vente attaché à un bien, c'est une obligation attachée à une opération.
- Travaux sur parties communes → syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic
- Travaux dans un lot privatif → le copropriétaire concerné
- Travaux d'intérêt collectif sur parties privatives → syndicat des copropriétaires
Le cas des travaux d'intérêt collectif
C'est la configuration la plus fréquente en rénovation énergétique : l'assemblée générale vote le remplacement de toutes les menuiseries, y compris celles qui sont juridiquement privatives.
Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires est le donneur d'ordre de l'ensemble de l'opération. C'est donc lui qui commande et finance le repérage, y compris sur les parties privatives concernées, et il doit pouvoir accéder aux logements pour le réaliser.
L'accès aux logements
C'est le point qui fait déraper les plannings. Le repérage suppose des sondages destructifs dans un échantillon de logements. Il faut :
- informer les occupants suffisamment en amont
- organiser des créneaux, y compris en soirée ou le samedi
- prévoir le traitement des absents et des refus
Un taux d'accès insuffisant produit un repérage non représentatif, que l'entreprise refusera d'utiliser. Nous recommandons de traiter ce point dès la convocation d'assemblée générale, pas au démarrage du chantier.
Ce qui n'est jamais à la charge de l'entreprise
Une entreprise de travaux n'a pas à faire réaliser le repérage à la place du donneur d'ordre. Elle a le droit d'exiger le rapport avant de démarrer, et le devoir de refuser d'intervenir sans lui.
Un donneur d'ordre qui demande à l'entreprise de « se débrouiller » transfère un risque qu'il conservera de toute façon.
Un point de gestion
Le coût du repérage s'intègre au budget de l'opération votée, pas aux charges courantes. Le faire chiffrer en même temps que les travaux évite un second passage en assemblée générale pour une dépense de quelques centaines d'euros.
Publié le 18/07/2026 · vérifié au juillet 2026 · rédigé par l'équipe technique de DGLM Expertises