Parties communes ou privatives : où est la frontière ?

L'antisècheLes parties privatives sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire, les communes à l’usage de tous. Cette frontière décide de qui commande quel diagnostic.

Les parties privatives sont les parties de l’immeuble réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire : son logement, sa cave, son parking. Les parties communes sont affectées à l’usage de tous ou de plusieurs : hall, escaliers, toiture, gros œuvre, réseaux collectifs. La frontière exacte est fixée par le règlement de copropriété — et, à défaut, par la loi du 10 juillet 1965.

Pourquoi cette frontière compte pour les diagnostics

Chaque camp a ses obligations. Le dossier technique amiante des parties communes relève du syndic, pour le compte du syndicat. Le diagnostic amiante des parties privatives relève de chaque propriétaire, pour son logement. Le constat plomb des parties communes incombe au syndicat ; celui d’un logement, à son bailleur. Se tromper de responsable, c’est laisser un angle mort — et une responsabilité — sans titulaire.

Les zones grises classiques

Balcons, terrasses, volets, fenêtres, canalisations traversantes : selon les règlements, ces éléments basculent d’un côté ou de l’autre. Avant de commander une mission sur un immeuble, la première pièce à réunir est le règlement de copropriété : c’est lui qui dit où s’arrête le périmètre de chacun.

Le réflexe utile

En cas de doute sur un élément, la lecture combinée du règlement et de l’état descriptif de division tranche la question dans la grande majorité des cas. Et quand le règlement est muet, la loi présume communes les parties qui servent à tous.

Pour approfondir

• Dossier technique amiante des parties communes
• Amiante des parties privatives (DAPP)