L'antisècheLa loi Climat et Résilience retire progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores, en ajoutant un critère de performance énergétique à la définition du logement décent : les plus consommateurs de la classe G depuis 2023, l’ensemble de la classe G depuis 2025, la classe F à partir de 2028, la classe E à partir de 2034. « Interdit à la location » signifie qu’un logement devenu indécent ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, les contrats en cours obéissant à leurs propres règles. En copropriété, un bailleur ne peut pas toujours s’y conformer seul, puisque l’isolation des façades et le chauffage collectif relèvent de l’assemblée générale.
Une interdiction qui ne fonctionne pas comme on l’imagine
Le mot « interdiction » circule tellement qu’il a fini par créer une image fausse : celle d’une date à laquelle une administration viendrait fermer les logements trop énergivores et sanctionner leurs propriétaires. Ce n’est pas ainsi que le texte est construit, et comprendre le mécanisme réel change la manière d’anticiper.
La loi n’a pas créé une infraction nouvelle. Elle a ajouté un critère à une notion qui existait déjà depuis longtemps, celle de logement décent. Un logement mis en location doit répondre à des exigences minimales — surface, sécurité, absence de risques manifestes pour la santé — et la performance énergétique est venue s’ajouter à cette liste. Un logement trop consommateur cesse donc d’être décent au sens de la loi, exactement comme le serait un logement dépourvu de chauffage ou d’installation électrique conforme.
La conséquence est concrète mais indirecte. Aucune amende ne tombe automatiquement à la date d’échéance. En revanche, le propriétaire ne peut plus légalement conclure un nouveau bail d’habitation sur ce logement, et le locataire déjà installé dispose de voies d’action : il peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, lequel peut déterminer les travaux à réaliser et réduire le loyer dans l’attente. Dans les communes ayant instauré une autorisation préalable de mise en location, la situation devient en outre visible de la collectivité, puisque le dossier de diagnostic technique, DPE compris, lui est transmis avant la signature — étant entendu que le refus d’autorisation, lui, se fonde sur la sécurité et la salubrité, non sur l’étiquette.
Autrement dit, l’échéance ne déclenche pas une sanction : elle fragilise le contrat. C’est moins spectaculaire, et souvent plus coûteux.
Le calendrier, classe par classe
Le calendrier repose sur l’étiquette du diagnostic de performance énergétique, de A à G, et il progresse par paliers en remontant l’échelle. Il concerne les baux d’habitation en métropole ; l’outre-mer relève d’un calendrier propre, décalé dans le temps.
| Échéance | Logements concernés | Effet |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Les plus énergivores de la classe G, à partir de 450 kWh/m²/an en énergie finale | Sortie de la décence |
| 1er janvier 2025 | L’ensemble de la classe G | Sortie de la décence |
| 1er janvier 2028 | La classe F | Sortie de la décence |
| 1er janvier 2034 | La classe E | Sortie de la décence |
À ce calendrier s’ajoute une mesure entrée en vigueur dès le 24 août 2022 et souvent oubliée : le gel des loyers des logements classés F et G. Pour ces biens, l’augmentation du loyer est bloquée, qu’il s’agisse de la révision annuelle, d’une réévaluation lors du renouvellement ou d’une nouvelle mise en location. Un bailleur peut donc être déjà touché, financièrement, plusieurs années avant l’échéance qui concerne sa classe.
Une précision d’honnêteté, enfin. Ce calendrier résulte de la loi Climat et Résilience, mais le législateur en a déjà ajusté certains contours depuis son adoption, et les débats sur son application n’ont pas cessé. Les jalons ci-dessus sont ceux du texte ; avant d’engager une décision patrimoniale importante, la prudence consiste à vérifier l’état du droit à la date où l’on décide, plutôt qu’à se fier à un tableau lu deux ans plus tôt.
Ce qui change à la date, et ce qui ne change pas
C’est le point sur lequel nous voyons naître le plus de malentendus, dans les deux sens : des propriétaires convaincus qu’ils devront donner congé à leur locataire, et d’autres persuadés que rien ne les concerne tant que le logement est occupé.
Le critère s’applique aux nouveaux contrats conclus à compter de l’échéance. Un bail signé avant cette date ne devient pas nul le jour venu : il se poursuit, et l’échéance ne constitue pas un motif de congé. Le propriétaire ne peut pas davantage se prévaloir de l’indécence de son propre logement pour reprendre le bien.
En revanche, le bail en cours ne met pas à l’abri. Le locataire conserve, pendant toute la durée du contrat, son droit d’exiger un logement décent, et ce droit ne dépend pas du moment de la signature. La situation du renouvellement et de la reconduction tacite est, elle, plus délicate qu’il n’y paraît, et fait l’objet de lectures divergentes selon les configurations : nous ne prétendons pas trancher ici ce que les juridictions n’ont pas entièrement stabilisé. Retenez surtout qu’un logement qu’on pensait protégé jusqu’en fin de bail peut se retrouver exposé bien avant, dès le premier départ du locataire — un déménagement décidé six mois après l’échéance suffit à immobiliser le bien.
Enfin, ces échéances ne portent que sur la location d’habitation. Rien n’interdit de vendre, d’habiter ou de transmettre un logement classé F ou G ; ce sont d’autres règles, propres à la vente, qui s’y appliquent.
En copropriété, le bailleur ne décide pas seul
Voilà la difficulté que le calendrier, écrit pour des logements, résout mal pour des immeubles.
Dans une copropriété, l’étiquette d’un appartement dépend largement de ce qui ne lui appartient pas. L’isolation des murs de façade, la toiture, les planchers bas, parfois les menuiseries, presque toujours le chauffage lorsqu’il est collectif : autant d’éléments qui relèvent des parties communes ou d’un équipement commun. Un copropriétaire bailleur qui découvre son étiquette F peut refaire ses radiateurs, calfeutrer, ventiler mieux — il ne peut pas isoler seul la façade de l’immeuble ni remplacer seul la chaudière collective.
Ces travaux se décident en assemblée générale, à des majorités qui varient selon leur nature, et sur un calendrier qui n’est pas celui du bailleur. Entre la décision de faire étudier le sujet, le vote des travaux, la consultation des entreprises et le chantier lui-même, plusieurs exercices s’écoulent. Un copropriétaire qui s’aperçoit de son échéance l’année précédente arrive trop tard, non par négligence, mais parce que le temps de la copropriété n’est pas celui d’un logement isolé.
S’ajoute une asymétrie d’intérêts que les conseils syndicaux connaissent bien. Le copropriétaire occupant n’est pas soumis au calendrier locatif ; il perçoit d’abord le coût des travaux. Le bailleur, lui, y voit la condition du maintien de son bien sur le marché. Ces deux positions se retrouvent dans la même assemblée, avec les mêmes voix, et la discussion s’apaise nettement lorsqu’on cesse de la mener logement par logement pour la mener immeuble par immeuble.
Anticiper par le plan, plutôt que par l’urgence
C’est précisément la fonction du plan pluriannuel de travaux. Il projette sur dix ans les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance énergétique, en les hiérarchisant et en les chiffrant. Adossé à un diagnostic de performance énergétique collectif, il donne à la copropriété ce que le calendrier réglementaire suppose sans le fournir : une visibilité.
Un plan sérieux permet de poser la seule question réellement utile en assemblée : à quelle date les travaux envisagés produiront-ils leurs effets, comparée aux échéances qui touchent les lots de l’immeuble ? Une isolation votée après l’échéance de la classe concernée arrive techniquement à l’heure et économiquement trop tard. Le plan permet aussi d’échelonner l’effort, d’alimenter le fonds de travaux en conséquence et de solliciter les aides dans des délais compatibles avec les dossiers.
Voter le plan n’engage pas la dépense. Il rend simplement la discussion possible à un moment où les options restent ouvertes.
Le réflexe : dater sa lettre avant de lire le calendrier
Beaucoup de propriétaires vérifient l’échéance de leur classe sans avoir vérifié la classe elle-même. C’est l’erreur la plus fréquente, et la plus facile à éviter.
Commencez par regarder la date de votre diagnostic. Les diagnostics établis avant la refonte de la méthode, en juillet 2021, ne sont plus valables, et un DPE reste de toute façon soumis à une durée de validité limitée. Une lettre issue d’un document périmé n’est pas une information : c’est un souvenir.
Vérifiez ensuite ce qui a été pris en compte. Une isolation réalisée sans facture conservée, des menuiseries remplacées sans justificatif, une chaudière collective modernisée dont les caractéristiques n’ont pas été transmises : faute de preuve, la méthode retient des valeurs par défaut, prudentes, calées sur l’époque de construction. Un immeuble réellement amélioré peut ainsi être évalué comme s’il ne l’avait jamais été. En copropriété, les pièces manquantes dorment souvent chez le syndic, dans les procès-verbaux d’assemblée et les marchés de travaux.
La question à poser au conseil syndical est alors simple, et elle vaut pour l’ensemble de l’immeuble : combien de lots franchiront leur échéance avant que les travaux communs envisagés ne produisent leurs effets ? La réponse chiffrée transforme un débat de principe en calendrier partagé, et c’est généralement à ce moment-là que l’assemblée cesse de reporter le sujet.
Sources
- Loi Climat et Résilience — vérifié le 31/07/2026
- Code de la construction et de l'habitation — vérifié le 31/07/2026
Cette page s'appuie sur les textes en vigueur à la date indiquée. La réglementation évolue : en cas de doute sur une situation particulière, faites-la confirmer.
Publié le 06/11/2026 · vérifié en novembre 2026
Relu et validé par Aude de Gentile, cofondatrice, diagnostiqueuse immobilière — titre professionnel de diagnostiqueur immobilier enregistré au RNCP. Titres et certifications.